Уважаемая Валентина Андреевна!

Согласно п. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном положениями Жилищного кодекса РФ.
А именно, согласно п.1-3, 5-9 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления об изъятии жилого помещения.
Согласно Обзору судебной практики Верхового суда РФ за IV квартал 2005 года, если жилые помещения в подлежащем сносу доме принадлежат гражданам на праве собственности, при изъятии у собственника жилого помещения и решении вопроса о предоставлении ему иного жилья следует руководствоваться положениями статьи 32 ЖК РФ, т.е. жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Согласно Постановлению Пленума Верховного суда РФ от 25.11.2009, «применяя положения части 8 статьи 32 ЖК РФ, предусматривающей, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену, необходимо руководствоваться подпунктом «и» пунктом 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 „О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации“, в соответствии с которым предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон. При отсутствии согласия органа местного самоуправления на предоставление гражданину другого жилого помещения взамен изымаемого суд не может обязать орган местного самоуправления предоставить гражданину такое жилое помещение. В этом случае на орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, в силу статьи 32 ЖК РФ может быть возложена обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения».

Таким образом, в Вашей ситуации сначала целесообразно проверить, был ли вообще соблюден порядок признания дома аварийным. Для этого посмотрите положения Постановления Правительства от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», которым регламентирован данный порядок.
Если данный порядок был нарушен и Вы все-таки хотите остаться проживать в этом доме, то имеет смысл обжаловать в судебном порядке решение о признании дома аварийным.
Если же вышеуказанный порядок был соблюден, то, исходя из вышеизложенных норм законодательства, у Вас есть следующие права. Так как Вы совместно с иными собственниками комнат и дома не осуществили его снос по требованию органа, который признал дом аварийным (возможно такое требование Вам и не предъявлялось), земельный участок под домов и соответственно Ваше жилое помещение подлежит изъятию. Изъятие осуществляется путем выкупа. Выкуп комнат может быть произведен только по Вашему согласию. Выкупная цена, условия выкупа определяется только по соглашению с Вами. При определении выкупной цены Ваших комнат будет учитываться не только рыночная их стоимость, а и понесенные Вами убытки и упущенная выгода. Но как альтернативный вариант – на основании Вашего согласия, Вам может быть предоставлено взамен иное жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Но если Вы не согласны на предоставление иного жилья, то в судебном порядке по иску органа, принявшего решение о выкупе, на такой орган может быть возложена судом обязанность по выплате Вам выкупной цены Ваших жилых комнат. Поэтому, Вы можете отказаться от предлагаемого Вам жилья, если оно Вас не устраивает, и потребовать уплаты Вам выкупной цены. При этом, конечно, площадь мест общего пользования при определении выкупной цены учитываться не будет.
В случае нарушения Ваших прав обращайтесь за их восстановлением в суд.

Успехов!
С уважением, Кавджарадзе Максим Геннадьевич.

Здравствуйте, Максим Геннадьевич!Спасибо за ответ. В Вашем письме я не совсем разобралась или я не правильно изложила свою жилищную проблему. Я не собиралась получать деньги за изымаемую площадь. Нас расселяют и предлагают жилье без учета мест общего пользования, то есть я на данный момент плачу ком услуги за 42 кв.м общей площади, а предлагают в замен всего 28 кв.м, как в свидетельстве на право собственности. Должны ли места общего пользования учитываться при переселении? Спасибо!

Добрый день, Валентина Андреевна!

По поводу учета мест общего пользования при переселении нужно смотреть региональное законодательство, так как на федеральном уровне данный вопрос однозначно не урегулирован. Пробелы в регулировании обычно устраняются нормами регионального законодательства. К примеру, в Москве действует Закон г. Москвы от 31.05.2006 N 21 (ред. От 29.05.2013) «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве». Аналогичный закон есть, к примеру, и в Рязанской области.
Так вот в указанном Законе города Москвы разрешен данный вопрос. Приведу в качестве примера вариант разрешения ситуации в Москве. Так, согласно ст. 2 указанного Закона, граждане при переселении из жилых помещений (жилых домов), а также их освобождении имеют право в установленном порядке на предоставление собственникам равноценного возмещения (компенсации) по их выбору в денежной либо натуральной форме в виде предоставления равнозначного жилого помещения. Возникает вопрос, что понимать под «равноценным возмещением» и «равнозначным жилым помещением». Так вот еще во времена действия закона Москвы в предыдущих редакциях сложилась определенная судебная практика, и суды в своих решениях дали толкование понятия равноценности. В частности, равноценность признавалась, когда: 1) стоимость нового жилья не была ниже стоимости сносимого; 2) технические характеристики нового жилья соответствовали сносимому жилью. То есть должно было соответствовать количество комнат, их метраж, метраж общей площади нового жилья не мог быть меньше метража общей площади сносимого жилья; наличие балкона, этажность и другие характеристики.
В Обзоре судебной практики Верховного суда РФ от 2002 года содержится токование равноценности. Там сказано, что если дом, в котором находятся приватизированные квартиры, подлежит сносу по основаниям, предусмотренным законодательством, выселяемым собственникам квартир по их согласию предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности либо иная компенсация. И судом даны комментарии относительно конкретного дела, согласно которому префектура Москвы предоставила собственнику двухкомнатную квартиру вместо трехкомнатной, ссылаясь на то, что их рыночные стоимости одинаковые. Суд разъяснил, что сама по себе стоимость квартиры не является достаточным доказательством ее равноценности. Поскольку жилые помещения предназначены для проживания в них граждан, то кроме рыночной стоимости имеет значение сравнение потребительских качеств квартиры (размер, планировка, степень благоустроенности и т.п.).

Поэтому, отвечая на Ваш вопрос, 1) Вам необходимо узнать существует ли аналогичный Закона Белгородской области, и желательно посмотреть судебную практику (при возможности) по данной категории споров, чтобы знать, как данные ситуации разрешаются у Вас в регионе; 2) если оценивать по Москве, то, да, места общего пользования должны учитываться при переселении. Но опять же это касается только Москвы. Надо смотреть как в Белгородской области.

Хорошего дня!
С уважением, Кавджарадзе Максим Геннадьевич.

Максим Геннадьевич, здравствуйте.
Спасибо за консультацию. Всего Вам добого.