Интернет-приемная | Переселение из ветхо-аварийного жилья
Здравствуйте Максим Геннадьевич,
Я являюсь долевым собственником двухкомнатной квартиры (другими собственниками являются моя мама и несовершеннолетний сын). В рамках программы по переселению нам была предложена Администрацией города квартира студия, состоящая из двух комнат, без коридора и кухни (кухня-ниша предполагается в гостиной). Как собственнику мне может быть выплачена либо выкупная стоимость либо по соглашению предложено другое жилое помещение. Администрация выбрала для себя второй вариант. Однако ЖК РФ не регулирует порядок предоставления жилого помещения собственнику, а также требования к такому помещению. Таким образом Администрация вправе предложить нам даже однокомнатную квартиру или комнату т.е. заведомо НЕРАВНОЗНАЧНОЕ жилье тем самым вынуждая нас получить выкупную цену, которая в свою очередь стремится к нулю. У собственника в старом жилом фонде нет шансов переселиться в аналогичную в новом доме. В случае получения за свое жилье выкупной цены бывший собственник сможет позволить себе приобрести новое только в таком же ветхом фонде и ожидать следующего переселения. В связи с этим следующие вопросы: 1) Каким образом можно принудить Администрацию города предложить равнозначное жилье, возможно ли применение Аналогии закона в отношении требований к новому жилому помещению 2) Какова судебная практика (интересует ВС РФ) в отношении выкупной цены. Идет ли речь о выкупе, на который реально купить другое равнозначное жилье или практика такова, что собственник фактически остается ни с чем. Заранее большое спасибо! С уважением, Светлана.
Уважаемая Светлана Васильевна!
Ваш вопрос получен. В ближайшее время постараюсь дать обоснованный ответ.
С уважением, Кавджарадзе Максим Геннадьевич.
Уважаемый Максим Геннадьевич,
подскажите, пожалуйста, когда можно рассчитывать на ответ.
Заранее спасибо!
Добрый день, уважаемая Светлана Васильевна!
Такие вопросы, как Вы задали, обычно подробно регламентированы региональным законодательством.
К примеру, в Москве, Рязанской области существуют специальные Законы об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений. Там все прописано и относительно собственников жилых помещений. Соответственно, чтобы точно найти ответы на Ваши вопросы, Вам необходимо уточнить у себя в регионе, существует ли аналогичный Закон. К сожалению, Челябинск не относится к моей территориальной подведомственности, в связи с чем я не полномочен давать конкретные ответы по данному региону.
Однако все, что я могу для Вас сделать – это пояснить, как заданные Вами вопросы разрешаются в Москве и какова судебная практика Верховного Суда РФ.
Так, согласно ст.2 Закона Москвы от 31.05.2006 N 21 (ред. От 29.05.2013) «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве», граждане при переселении из жилых помещений (жилых домов), а также их освобождении имеют право в установленном порядке на: предоставление собственникам равноценного возмещения (компенсации) по их выбору в денежной либо натуральной форме в виде предоставления равнозначного жилого помещения.
Район проживания:
Согласно ст.3 Закона, гражданам, освобождающим жилые помещения, занимаемые ими на праве собственности, предоставляются благоустроенные жилые помещения в жилищном фонде города Москвы в собственность в районе проживания. Район проживания - территория, ограниченная внешней границей районов города Москвы, прилегающих к району города Москвы, в котором расположен жилой дом, подлежащий освобождению. При этом эти районы города Москвы должны находиться в одном административном округе города Москвы. Предоставление жилого помещения вне района проживания осуществляется на основании письменного заявления граждан.
Возмещение (компенсация) либо выкупная цена
Собственникам, освобождающим жилые помещения (жилые дома), по их выбору в денежной или натуральной форме предоставляется равноценное возмещение (компенсация) либо выкупная цена. Размер возмещения (компенсации) либо выкупной цены определяется соглашением сторон на основе независимой оценки.
Размер денежного возмещения (компенсации) собственнику должен соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения.
Возмещение (компенсация) в натуральной форме предоставляется собственнику в виде другого благоустроенного жилого помещения путем заключения договора мены или иного договора, определяющего переход права собственности на жилые помещения. Стоимость предоставляемого в порядке компенсации в натуральной форме жилого помещения должна соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения, за исключением случаев, определенных законом.
По письменному заявлению собственника с ним заключается договор мены, в соответствии с которым собственнику предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное освобождаемому жилому помещению. При этом равнозначным жилым помещением признается жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемого жилого помещения, а количество комнат соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении. При этом доплата за разницу в стоимостях обмениваемых жилых помещений не взимается.
Обзор судебной практики Верховного суда РФ от 2002 года:
В обзоре практики ВС РФ содержится толкование равноценности. Там сказано, что если дом, в котором находятся приватизированные квартиры, подлежит сносу по основаниям, предусмотренным законодательством, выселяемым собственникам квартир по их согласию предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности либо иная компенсация. И судом даны комментарии относительно конкретного дела, согласно которому префектура Москвы предоставила собственнику двухкомнатную квартиру вместо трехкомнатной, ссылаясь на то, что их рыночные стоимости одинаковые. Суд разъяснил, что сама по себе стоимость квартиры не является достаточным доказательством ее равноценности. Поскольку жилые помещения предназначены для проживания в них граждан, то кроме рыночной стоимости имеет значение сравнение потребительских качеств квартиры (размер, планировка, степень благоустроенности и т.п.).
Комментарии:
1) Выбор о выкупной цене или предоставлении равнозначной квартиры делает Вы, а не Администрация города.
2) Администрация не вправе предложить Вам заведомо неравнозначное жилье. У Вас есть шансы переселиться в аналогичную квартиру в новом доме. Как это сделать? Если смотреть закон Москвы, равнозначным признается жилье, в котором количество комнат соответствует количеству комнат в старом жилом помещении. При этом доплата за разницу в стоимости помещений не взимается. Это к тому, что Вы можете получить равнозначное жилье в новом доме, даже если оно будет стоить дороже. Более того, в практику ВС РФ указано, что кроме этого, в новом жилье должны быть учтены потребительские качества старого жилья (размер, планировка и т.д.). Это к тому, что квартира-студио в принципе не соответствует потребительским качествам Вашей старой квартиры. Соответственно Вы можете от нее отказаться и требовать предоставления другой квартиры.
3) Применение аналогии закона (к примеру, города Москвы) здесь неуместно. Должно быть региональное законодательство по Вашему региону.
4) Как понудить Администрацию представить равнозначное жилье: в судебном порядке. До этого в письменном виде в качестве доказательств соберите все документы относительно предоставляемого Вам жилье и всевозможные отказы Администрации предоставить Вам равнозначное жилье и их обоснование отказа.
Успехов!
С уважением, Кавджарадзе Максим Геннадьевич.
Ответить